תקן 19
לפני קבלת הלוואה מבנק או גוף אשראי אחר, נדרשים הלווים לקבל שמאות שערוכה לפי תקן 19.
שמאי מקרקעין מבצע את השמאות על הנכס המבוקש לשעבוד.
שמאות תקן 19 (בטוחה לאשראי)
תקן 19 הוא מסמך רשמי ממועצת שמאי המקרקעין שקובע את הפירוט המזערי שנדרש להיכלל בשמאות מסוג זה.
ההנחיות בתקן מפרטות כללים ברורים ומחייבים בנוגע להתייחסות השמאי בהערכת הנכס.
מתי צריך שמאות מסוג זה
בגדול, בכל פעם שלקוח רוצה לקבל כסף מבנק/גוף אשראי, כנגד שעבוד הנכס שלו, צריך שמאות תקן 19(בטוחה לאשראי).
זה יכול להיות במצב של רכישת נכס נדל"ן, הלוואה לכל מטרה כנגד נכס קיים, משכנתא הפוכה (משכנתא לגיל השלישי) ומטרות נוספות.
ההבדלים בן שמאות תקן 19 לשומות אחרות
רבים נוטים לטעות ולחשוב ששמאות תקן 19 היא בעצם שומת משכנתא רגילה. במקרים אחרים,
לקוחות לא מייחסים חשיבות מיוחדת לשומה כזאת וחושבים שמדובר בחוות דעת רגילה.
להלן מספר פרמטרים המתייחסים להבדלים :
עלות – שומת תקן 19 עולה פי 3 לפחות משומת משכנתא מסובסדת. במקרים מסוימים, גם יותר משומת שווי שוק רגילה.
הסיבה לכך היא שהשומה לפי התקן היא יותר מפורטת ונרחבת.
בנוסף, השומה כוללת נספח הפחתות המתייחס למיסוי שיחול על הנכס בעת המימוש (היטל השבחה וכיוב').
לרשימת סוגי עבודות ועלויות ניתן ללחוץ כאן.
שמרנות – בשומה לבטוחה לאשראי לא מובא בחשבון פוטנציאל תכנוני שאין וודאות לגביו.
כמו לדוגמא, פרויקט התחדשות עירונית שנמצא בשלב חתימות והתארגנות.
בנוסף, לא יינתן שווי לשטחים שבנויים ללא היתר.
זיהוי משפטי – לרוב, הגוף המממן לא יסכים לשעבד את הנכס כאשר לא קיים זיהוי משפטי.
לדוגמא, חלקה עם מס' בעלים אשר ביניהם לא קיים הסכם שיתוף.
מצב דומה יכול להתרחש בשטחים נרחבים במושעא (זכות בעלות משותפת בלתי מסוימת) כמו בשכונת התקווה בתל אביב (באזורים מסוימים).
מבנה השומה והתייחסות לסעיפים
שומת מקרקעין לפי תקן 19 היא חוות דעת מפורטת ויסודית ומפורטים בה מגוון היבטים.
בשמאות קיימת התייחסות לפרמטרים רבים ביניהם סוג השומה, זהות המזמין, מטרת השומה, המועד הקובע ועוד.
ראיתי לנכון לפרט כמה מילים בנוגע לסעיפים מסוימים במבנה השומה.
מועד הביקור בנכס – תאריך הביקור בנכס, בשומת בטוחה לאשראי יש חשיבות למועד הביקור.
את הביקור יש לבצע עד חודשיים שלושה ממועד כתיבת חוות.
אחת הסיבות לכך היא משום שגוף האשראי רוצה לדעת את מצבו הנוכחי של הנכס לפני שהוא משעבד אותו.
בביקור יש לדאוג שיהיה ניתן לבקר בכל חלקי הנכס, גם אם הוא מפוצל.
פירוט זיהוי הנכס – הזיהוי המשפטי הוא קריטי בשמאות מסוג זה.
במצבים בהם לא קיים זיהוי על הנכס לרוב גוף האשראי לא יהא מוכן לשעבד את הנכס ולאשר את ההלוואה/משכנתא.
זיהוי הנכס יכול להתבטא בתשריט בית משותף, הסכם שיתוף, חוזה מכר ותשריט, חוזה חכירה ותשריט, אישור זכויות עם פירוט מלא ומצבים נוספים.
המצב התכנוני – במצב התכנוני יוצגו הזכויות החלות על הנכס מכוח התכניות החלות בתחומו.
חשוב שבשומת זו לא יובאו בחשבון זכויות פוטנציאליות מכוח תכניות שטרם קיבלו תוקף כמו לדוגמא פינוי בינוי המצוי בשלבי התארגנות וחתימות.
המצב המשפטי – סוג הזכויות בנכס הינו פרמטר קריטי באומדן השווי. סוג הזכויות (בעלות / חכירה) משפיע על שווי הנכס.
עסקאות ותחשיב – קיימות גישות הערכה לכל סוג נכס.
לאחר בחירת הגישה, השמאי מתייחס לעסקאות מכר שדווחו ברשות המיסים ובמאגרים שונים כמו מכרזי רמ"י ועוד.
בניגוד לדעה הרווחת, נתוני היצע מאתרי נדל"ן כמו יד 2 לא קובעים את שווי הנכס.
מעוניינים לבצע שמאות תקן 19? פנו אלינו לייעוץ ראשוני ללא עלות
משרדינו מבצע על בסיס יומי חוות דעת שמאיות לפי תקן 19 לבנקים, חברות אשראי חוץ בנקאי וחברות ביטוח.
להתייעצות ולבירורים ניתן לפנות אלינו בכל עת.
