שמאות מקרקעין

הערכות השווי וחוות הדעת השמאיות משמשות חברות יזמיות, בעלי נכסים, מגזר הפרטי, עו"ד, המגזר הפיננסי ועוד. משרדינו מעניק שירותים הניתנים בכל תחומי שמאות המקרקעין, על מנת לתת מענה מיטבי לצרכים הייחודיים של לקוחות המשרד.

הערכות שווי
 

הערכת שווי למגוון נכסים – משרדנו מטפל ומבצע הערכות שווי לכל סוגי נכסי המקרקעין, לרבות דירות ובתים, קרקעות, נכסים מניבים, נכסים עסקיים וחקלאיים ועוד. להערכת שווי בנדל"ן ערך רב הבא לידי ביטוי במצבים רבים הכוללים, הלוואות, משכנתאות, ביטוחים, ירושות, פירוק שיתוף ועוד. הערכת השווי תתבצע על פי אחת או יותר מהגישות המקובלות: "השוואה", "היוון הכנסות" או "עלויות".

 

הערכות שווי לצורך בטוחה למתן אשראי (תקן 19) – הערכת שווי לכלל סוגי הנכסים לצורך העמדת נכס כבטוחה לאשראי. הערכות השווי נערכות על פי עקרונות תקן 19 הקובע את רמת הפירוט המזערית בשומות מקרקעין המיועדות להצעת זכויות במקרקעין כבטוחה לאשראי שניתן ע"י בנקים, חברות ביטוח, קרנות מימון או כל גורם אחר המספק אשראי. נכסים נדל"ניים אלה יכללו לדוגמה, קרקעות לבניה, משרדים, נכסים מסחריים ועוד. הערכת השווי תשמש למטרות הלוואה למגוון צרכים שאינם משכנתא עבור דירה.

 

הערכות שווי לבורסה לניירות ערך ע"פ תקן חשבונאות 29 (IFRS) – משרדינו מטפל בהערכות שווי הנדרשת לצורכי דיווח של חברות ציבוריות ע"פ חוק ניירות ערך IFRS, ולצורכי הנפקת מניות והנפקות אג"ח ועסקאות בין בעלי עניין וחברות קשורות. חוות הדעת נערכות תחת עמידה בסטנדרטים המוגדרים בתקן חשבונאות 29 (IFRS). 



 

 

שמאות טרום רכישה (שמאות מוקדמת)

רכישת דירה, בית או כל נכס מקרקעין אחר, זו בד"כ העסקה המורכבת, היקרה והמלחיצה ביותר שיבצע אדם במהלך חייו.
 

עסקה כזו מומלץ לבצע תמיד בליווי אנשי מקצוע מתאימים, קרי שמאי מקרקעין ועו"ד מקרקעין.
 

בדיקת דירה לפני קניה, עוד בטרם נחתם הסכם המכר, הנו אחד מתפקידיו החשובים של שמאי מקרקעין.
 

חתימה רק לאחר בדיקת דירה לפני קנייה
 

אתם נמצאים בתהליך של בדיקת דירה לפני רכישה? אנו ממליצים בחום להימנע מחתימה על הסכם הרכישה לפני ביצוע שמאות מקדימה לנכס, או לכל הפחות, להתנות בחוזה הרכישה, את זה שכניסתו לתוקף תלויה בתוצאות בדיקה שתבוצע ע"י שמאי מקרקעין.
 

שמאות מוקדמת כזו, ע"י שמאי דירות מומחה, עשויה לחסוך מכם, הרוכשים, עוגמת נפש עתידית והפסדים כספיים גדולים.

גם עבור מוכרי נכס מקרקעין, אנו ממליצים לבצע שמאות לדירה, בכדי לדעת את שוויו האמיתי של הנכס, לבדוק מיסוי עתידי ( מס שבח והיטלי השבחה) ולהבין מהו המחיר הראלי של הנכס.
 

ביצוע שמאות זו, תקל עליכם למכור את הנכס במהירות ותמנע מכם הפסדים כספיים (הערכה של נכס מתחת לשוויו הריאלי עלולה לנבוע מחוסר ידיעה של זכויות נוספות הקיימות בנכס, מאי גילוי הצמדות השייכות לנכס או מהתעלמות מתכניות אשר מוסיפות ומרחיבות שימושים קיימים).

אנו מבצעים הערכת שווי לבתים צמודי קרקע, דירות, משרדים, נכסים מסחריים, מגרשי מגורים, קרקעות חקלאיות, מבני תעשייה, בתי מלון ועוד.
 

בבואנו לאמוד את שווי הנכס הנרכש ואת כדאיות העסקה, אנו בודקים מספר גורמים חשובים:
 

מחיר הנכס הנרכש – אנו מבצעים סקר מחירים מקיף בסביבת הנכס, תוך השוואה לנכסים בעלי מאפיינים דומים ככל האפשר, בכדי להגיע לשוויו האמיתי של הנכס ולוודא שהעסקה אכן כדאית מבחינה כלכלית עבור הרוכש.
 

בדיקה פיזית של הבינוי הקיים בנכס והתאמתו לבינוי המאושר בהיתרי הבנייה – במטרה לוודא שהנכס חף מחריגות בניה העשויות להפחית מערכו, להקשות בעתיד על מכירתו, להקטין את המימון הבנקאי, לגרור קנסות, צווי הריסה וכו'.
 

בדיקת זכויות הבנייה הקיימות בנכס – שמאי דירות מטעמנו יבדוק כמה אחוזים מזכויות הבניה נוצלו בנכס והאם קיימים בנכס אחוזי בניה נוספים שעדיין לא נוצלו, דבר אשר עשוי להעלות את שווי הנכס.
 

בדיקת תשריט ותקנון הבית המשותף – בדיקה זו רלוונטית לנכסים הרשומים כבתים משותפים. מבדיקת התשריט והתקנון, ניתן ללמוד על הצמדות הקיימות לנכס כגון חניה, מחסן, גג, חצר ועוד.
 

בדיקת מצבו המשפטי של הנכס – אנו בודקים את הבעלות הקיימת בנכס (בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל), בודקים שהנכס נקי משעבודים, עיקולים, הפקעות, הערות מגבילות וכו'. כמו כן, מוודאים שהנכס אכן משמש לייעודו המקורי (שימוש בנכס שלא בייעודו המקורי, כגון חנות המשמשת כדירה, אינו חוקי ללא היתר חורג ומשפיע מאוד על שוויו של הנכס ועל אפשרות לשעבד את הנכס ולקבל משכנתה).
 

בדיקת מידע תכנוני בקרבת הנכס – אנו בודקים, באמצעות מחלקת ההנדסה של הועדות המקומיות, את כל התב"עות החלות בסביבתו הקרובה של הנכס בכדי לוודא שלא מתוכננים שינויים שעשויים לפגוע בעתיד בשוויו של הנכס או באיכות החיים של הרוכש (כגון הפקעות החלות על קרקע נרכשת, בנייה מתוכננת של בניינים מול הנכס שיחסמו נוף וזרימת אויר, סלילה מתוכננת של כבישים רועשים וכו').
 

בדיקת מיקום הנכס וסביבתו – כידוע, למיקום ולסביבה הקרובה ישנה השפעה גדולה על שוויו של הנכס העכשווי והעתידי.

בדיקת כדאיות כלכלית – נעשה לעסקאות קומבינציה ותמ"א 38.

היטל השבחה
 

שומות נגדיות להיטלי השבחה וייצוג מול שמאי מכריע – היטל השבחה הינו תשלום היטל הנדרש על ידי הועדה המקומית בגין השבחה של המקרקעין הנובעת מסיבות משתנות.

 

נדרשים להיטל השבחה גבוה? אין מדובר בגזרת גורל. במצבים בהם נתבעתם בהיטל השבחה משמעותי, שומה נגדית שתוגש בידי שמאי מקרקעין, תוך הצגת טעונים כלכליים משמעותיים ואמינים, תוכל לשנות זאת. פניה לשמאי מכריע ו/או לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מתבצעת בידי משרדנו ויכולה להביא במצבים רבים להקלה משמעותית בגובה התשלום. 

 

קבוצות רכישה
 

בניית מבנה מגורים בידי קבוצת רכישה יכולה להביא להוזלת עלויות משמעותית באמצעות הפחתת פערי תיווך, הקלות במיסוי ועוד. התנהלות אפקטיבית להשגת יעדי הקבוצה, ראוי שתעשה עם ליווי מקצועי מקיף. שמאי מקרקעין המהווה גם כתובת משפטית יכול לספק ערך מוסף ברור, בתחום ייחודי זה שבו מעורבות החלטות מקצועיות, פיננסיות, משפטיות ואנושיות מורכבות ובעלות משקל רב. משרדנו עורך בדיקות כדאיות לפרויקטים שונים ומעניק הן למארגני קבוצות והן למשתתפי הקבוצות, ליווי וייעוץ שמאי צמוד, השם את אינטרס הקבוצה בראש סדר העדיפויות, זאת, על מנת לאפשר את הצלחת הפרויקט לכל אורך הדרך. 


 

חוות דעת ושומות נגדיות
 

חוות דעת שמאית בעלת ערך ומשקל רב במגוון תחומים ובמיוחד כשמדובר במשרד עו"ד המביא עומק משפטי ויכולת והבנה מעמיקה בסדרי דין. משרדינו עורך:

שומות נגדיות לדרישות תשלום דמי היתר, דמי חכירה ודמי היוון מטעם רשות מקרקעי ישראל

שומות נגדיות לדרישות תשלום מס שבח מטעם רשות המיסים

חוות דעת לבתי משפט.

חוות דעת לפיצויי הפקעה וירידת ערך בעקבות תב"ע פוגעת (סע' 197 לחוק התו"ב). 

shutterstock_670243180.jpg
shutterstock_265546397.jpg